Reforma Tributária · Construção Civil
Reforma Tributária e Construção Civil: como IBS e CBS mudam a conta das construtoras até 2033
Para a construção civil, que convive hoje com cinco tributos distintos incidindo sobre receita e materiais, a transição para IBS e CBS traz crédito amplo sobre insumos, mas também risco real de aumento de carga.
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O essencial em 2 minutos
A LC 214/2025 substitui, entre 2026 e 2033, os cinco tributos que hoje incidem sobre a construção civil por dois: a CBS, federal, e o IBS, compartilhado entre estados e municípios. Para quem constrói e incorpora, a mudança tem quatro consequências centrais.
Calendário longo, contratos expostos: 2026 funciona como ano de teste, em 2027 a CBS entra em alíquota cheia com a extinção de PIS e COFINS, e o IBS sobe em degraus entre 2029 e 2032 até a extinção definitiva de ICMS e ISS em 2033. Obras lançadas hoje com entrega a partir de 2029 atravessam a fase em que os dois sistemas rodam ao mesmo tempo, e contratos precificados com a carga atual podem perder margem nessa sobreposição.
Crédito amplo sobre insumos: materiais como cimento e aço e serviços de terceiros, que hoje não geram crédito de ICMS nem de ISS para a construtora, passam a gerar crédito de IBS e CBS sempre que o tributo vier destacado na nota. Na venda do imóvel e nos serviços de construção civil, as alíquotas de IBS e CBS caem 50% (art. 261 da LC 214/2025). A alíquota menor não obriga a estornar o crédito da obra (art. 47, § 10), mas tende a deixar saldo credor, que a lei permite ressarcir ou compensar (art. 262, § 3º).
Pressão sobre a cadeia do Simples Nacional: a partir de 2027, construtoras do regime regular tendem a preferir fornecedores que destaquem CBS na nota. Prestadores do Simples só conseguem esse destaque pelo Simples Híbrido, que em geral eleva a carga total de quem opta, de modo que subempreiteiros e pequenos prestadores perdem competitividade em contratos B2B se nada fizerem.
Revisões que não podem esperar: cláusulas de reequilíbrio econômico-financeiro em contratos longos precisam contemplar a variação de carga tributária da transição, os modelos de precificação de lançamentos devem rodar cenários de aproveitamento pleno e limitado de crédito, e o enquadramento fiscal das SPEs, entre Lucro Real e Presumido, merece revisão antes da abertura de cada empreendimento.
As seções a seguir detalham o calendário da transição, a mecânica dos créditos, o efeito sobre a cadeia do Simples e as três frentes de revisão para o gestor financeiro.
Calendário
O calendário da transição: 2026 a 2033
A troca não acontece de uma vez. A Lei Complementar 214/2025 distribui as mudanças em sete anos, criando um período em que os dois sistemas — o atual e o novo — operam em paralelo. Para a construção civil, setor de ciclos longos, isso significa que obras lançadas hoje serão entregues em plena janela de transição.
Entre 2029 e 2032, o IBS sobe em quatro degraus anuais enquanto ICMS e ISS caem proporcionalmente. A construtora que paga ISS sobre serviços e ICMS sobre materiais incorporados vai conviver, nesse período, com os dois regimes rodando ao mesmo tempo. O custo de conformidade aumenta antes de cair — e essa duplicidade precisa estar precificada nos contratos assinados hoje com entrega após 2029.
Atenção: obras com prazo de entrega a partir de 2029 já estão dentro da janela de transição plena. Contratos firmados com base na carga tributária de 2026 podem ter margem erodida pela sobreposição dos dois sistemas durante os anos de convivência.
Não cumulatividade
Não cumulatividade ampliada: mais créditos sobre insumos
O ponto mais relevante para construtoras do regime regular é o crédito amplo: qualquer aquisição com CBS ou IBS destacado na nota gera crédito aproveitável na apuração. Isso representa uma mudança estrutural em relação ao modelo vigente.
Hoje, o ICMS sobre materiais de construção — cimento, aço, esquadrias, revestimentos — não gera crédito para a maioria das construtoras, porque elas incorporam os materiais ao imóvel em vez de revendê-los. O ISS pago sobre serviços de terceiros (topografia, instalações elétricas, impermeabilização) também não gera crédito: é custo puro. O PIS e COFINS, no regime não cumulativo, permitem crédito sobre determinados insumos, mas a lista de vedações exclui parte relevante da cadeia.
Com IBS e CBS, o crédito se aplica sobre tudo que tenha tributo destacado na nota: materiais de construção, serviços de subcontratados, locação de equipamento, consultoria de engenharia. O fornecedor que emitir nota com CBS destacada gera crédito de CBS para o adquirente. O prestador que emitir nota com IBS destacado gera crédito de IBS.
Representação esquemática. Pela regra geral, dá crédito o IBS e a CBS de toda aquisição, exceto bens e serviços de uso ou consumo pessoal, desde que haja documento fiscal eletrônico idôneo e o débito do fornecedor tenha sido extinto (arts. 47 e 57 da LC 214/2025).
O ganho líquido depende do que acontece na saída. Na venda da unidade, inclusive a decorrente de incorporação, e nos serviços de construção civil, as alíquotas de IBS e CBS ficam reduzidas em 50% (art. 261, aplicado às operações listadas no art. 252). A base de cálculo da venda ainda é reduzida pelo redutor de ajuste, que parte do valor de aquisição do imóvel (e, nas obras em andamento em 2026, do terreno e dos custos anteriores a 2027) e soma ITBI, laudêmio e contrapartidas urbanísticas (arts. 257 e 258), e, no imóvel residencial novo, pelo redutor social de R$ 100 mil por unidade (art. 259). A alíquota reduzida não obriga a estornar os créditos da obra (art. 47, § 10), mas, com um débito menor na venda, a SPE tende a acumular saldo credor. A lei já define o destino desse saldo: ressarcimento em conta vinculada ao patrimônio de afetação até a conclusão da obra, ou ressarcimento e compensação com outras operações depois dela (art. 262, § 3º). É o prazo dessa recuperação que muda o modelo de caixa da SPE.
Simples Nacional
O risco do Simples Nacional na cadeia da construção
A construção civil depende de uma cadeia pulverizada de pequenos prestadores — pedreiros, pintores, instaladores, empreiteiros — frequentemente enquadrados no Simples Nacional ou como MEI. A reforma muda o cálculo de custo de quem os contrata.
No regime atual, uma construtora que contrata um prestador do Simples paga o serviço sem ganhar nenhum crédito tributário sobre o valor. Os dois lados convivem bem com isso porque a construtora não tem crédito a tomar de qualquer forma na maioria dos casos. A partir de 2027, isso muda: a construtora do regime regular passa a querer crédito de CBS sobre cada nota recebida.
Fornecedores do Simples não destacam CBS automaticamente — a não ser que optem pelo Simples Híbrido, que permite o destaque de CBS e IBS na nota em troca de recolher esses tributos fora do DAS, na alíquota cheia. O problema: ao optar pelo Híbrido, o prestador em geral paga mais tributo no total, mesmo que o DAS diminua. A opção compensa quando o ganho competitivo em contratos B2B justifica o custo adicional — o que em obras residenciais de pequeno porte raramente ocorre.
Risco prático: construtoras do regime regular passarão a preferir fornecedores que destaquem CBS na nota. Prestadores do Simples sem o Híbrido perdem competitividade em contratos B2B. O setor precisa mapear esse impacto antes de 2027 — inclusive para renegociar contratos de subempreitada com antecedência.
Para a construtora que ela mesma está no Simples, o risco é diferente: as alíquotas do DAS precisarão ser revistas para incorporar CBS e IBS quando esses tributos substituírem PIS/COFINS e ICMS/ISS. Empresas com faturamento próximo ao teto de R$ 4,8 milhões devem simular o impacto de migrar para o Lucro Presumido antes que o DAS ajustado se torne desvantajoso.
Gestão financeira
O que o gestor financeiro precisa revisar agora
A transição tem sete anos, mas contratos assinados hoje já estão expostos. Três frentes exigem atenção imediata.
1
Contratos de longa duração
Obras com entrega após 2027 foram precificadas com a carga tributária do regime atual. A carga efetiva entre 2027 e 2033 será diferente — mais alta no início pela duplicidade de sistemas, potencialmente mais baixa no final pelo crédito amplo. Cláusulas de reequilíbrio econômico-financeiro precisam contemplar variação de carga tributária sistêmica, não apenas variação de INCC ou IPCA. Sem essa previsão, a construtora absorve sozinha o custo da transição.
2
Precificação de unidades e margens de projeto
Incorporadoras que lançam hoje empreendimentos com entrega em 2029 ou 2030 estão vendendo unidades com preço formado sobre carga de 2026. A partir de 2027, as notas de fornecedores trarão CBS destacada, e o aproveitamento desses créditos depende da alíquota de saída. Na venda, a alíquota cai 50% (art. 261) e o crédito da obra é preservado (art. 47, § 10), mas o débito menor tende a deixar saldo credor para recuperar por ressarcimento (art. 262, § 3º). O modelo financeiro do projeto precisa rodar dois cenários: saldo absorvido pelo IBS e pela CBS devidos nas parcelas de venda e saldo em ressarcimento, com o prazo de caixa de cada um.
3
Estrutura societária das SPEs
SPEs criadas por empreendimento operam, em geral, com horizonte de 3 a 5 anos — prazo suficiente para atravessar as janelas mais relevantes da transição. Uma SPE no Lucro Real aproveita créditos amplos de CBS e IBS. Uma no Lucro Presumido tem crédito restrito. Para empreendimentos que começam agora e terminam após 2027, o enquadramento fiscal da SPE merece revisão com a lente da reforma antes da abertura da pessoa jurídica.
Para revisar o enquadramento de cada SPE e preparar a apuração de IBS e CBS por CNPJ, veja a adequação à Reforma Tributária da Paggo.
Dúvidas
Perguntas frequentes
A construção civil tem alíquota reduzida no IBS e CBS?
Sim. O art. 261 da LC 214/2025 reduz em 50% as alíquotas de IBS e CBS em todas as operações do regime específico de bens imóveis listadas no art. 252: venda, inclusive por incorporação e loteamento, cessão de direitos, administração e intermediação e serviços de construção civil. Na locação, cessão onerosa e arrendamento, a redução é de 70%. Os percentuais estão fixados na própria lei. Na venda, a base de cálculo ainda cai pelo redutor de ajuste (art. 258) e, no imóvel residencial novo, pelo redutor social de R$ 100 mil por unidade ou R$ 30 mil por lote residencial, corrigido pelo IPCA (art. 259). Na locação residencial, o redutor social é de R$ 600 por mês por imóvel (art. 260).
O que acontece com o RET das incorporações?
O RET — que permite recolhimento unificado de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS à alíquota de 4% sobre a receita bruta das incorporações — precisa ser adaptado. A LC 214/2025 já tratou da transição. A partir de 2027, o pagamento unificado do RET passa a ser de 1,92% da receita mensal recebida (art. 510, que altera o art. 4º da Lei 10.931/2004). Para o IBS e a CBS, a incorporação afetada com opção pelo RET feita antes de 1º de janeiro de 2029 pode recolher os dois tributos a 2,08% da receita mensal recebida, ou 0,53% nos projetos de interesse social (art. 485, com a redação da LC 227/2026). Nessa opção, a incorporadora não toma crédito das aquisições da obra nem aplica os redutores de ajuste e social (art. 485, §§ 2º e 3º). A escolha entre o RET e o regime regular com crédito amplo precisa ser simulada por empreendimento.
O crédito acumulado durante a obra pode ser usado para abater o imposto sobre a venda do imóvel?
Esse é o princípio da não cumulatividade. O crédito acumulado ao longo da obra — sobre materiais, serviços e equipamentos — é aproveitado quando a construtora realiza a saída tributada (venda da unidade ou entrega de obra contratada). Como a venda tem alíquota reduzida em 50% (art. 261), o débito tende a ficar abaixo do crédito acumulado. A lei não manda estornar esse crédito (art. 47, § 10) e já define o destino do saldo: na incorporação e no loteamento, os créditos são compensados com o IBS e a CBS devidos a cada pagamento, e o saldo credor pode ser ressarcido em conta vinculada ao patrimônio de afetação até a conclusão da obra, ou ressarcido e compensado com outras operações depois dela (art. 262, §§ 2º e 3º). Esse saldo é um ativo tributário que entra no fluxo de caixa da SPE.
Glossário rápido
- IBS — Imposto sobre Bens e Serviços
- Tributo criado pela LC 214/2025 que substituirá ICMS (estadual) e ISS (municipal) a partir de 2029, com extinção plena em 2033. É gerido pelo Comitê Gestor, órgão compartilhado entre estados e municípios, e opera com não cumulatividade ampla.
- CBS — Contribuição sobre Bens e Serviços
- Tributo federal criado pela LC 214/2025 que substitui PIS e COFINS (extintos em 2027) e parcialmente o IPI. Segue o mesmo modelo de crédito amplo do IBS e é administrado pela Receita Federal.
- Não cumulatividade
- Mecanismo pelo qual o tributo pago em cada etapa da cadeia produtiva gera crédito aproveitável na etapa seguinte, evitando a tributação em cascata. Com IBS e CBS, a não cumulatividade passa a ser ampla — abrange materiais, serviços e demais insumos com tributo destacado em nota.
- RET — Regime Especial Tributário
- Regime que permite o recolhimento unificado de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS à alíquota de 4% sobre a receita bruta de incorporações imobiliárias afetadas. Com a extinção de PIS e COFINS em 2027, o RET na forma atual precisará ser adaptado por regulamentação específica.
- SPE — Sociedade de Propósito Específico
- Estrutura societária criada para isolar cada empreendimento imobiliário em uma pessoa jurídica independente. O enquadramento fiscal da SPE (Lucro Real ou Presumido) define a amplitude do crédito de IBS e CBS aproveitável durante a construção.
- Simples Híbrido
- Opção dentro do Simples Nacional que permite à empresa destacar CBS e IBS na nota fiscal, recolhendo esses tributos fora do DAS na alíquota cheia do regime regular. Torna o adquirente do regime regular elegível ao crédito, mas em geral aumenta a carga total do optante.
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